Immobilienwert berechnen: Was ist Ihre Immobilie in Hamburg wert?

Gefühl für Räume | van de Loo Immobilien & Hausverwaltung bewertet und verkauft seit über 25 Jahren Immobilien in Hamburg, mit 4,9 von 5 Sternen bei Google. Hier lesen Sie, wie Sie den Wert selbst überschlagen, welche Hamburger Daten Sie nachschlagen können und wann sich ein Gutachten lohnt.

Einen ersten Richtwert erhalten Sie sofort per E-Mail. Die Bewertung vor Ort ist bei uns kostenlos.

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Was ist der Verkehrswert?

Das Baugesetzbuch legt ihn in § 194 fest: Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Maßgeblich sind Lage, rechtliche Verhältnisse und Zustand. Persönliche Umstände zählen nicht, auch nicht dreißig Jahre Familienleben im Haus.

Zwei Zahlen werden oft mit ihm verwechselt. Der Angebotspreis im Portal ist der Wunsch des Verkäufers. Der Kaufpreis steht erst im notariellen Vertrag. Am Ende zählt, was beim Notar unterschrieben wird.

Die drei Verfahren und wann sie gelten

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt drei Verfahren. Gewählt wird nach Art der Immobilie, nach den Gepflogenheiten am Markt und nach den verfügbaren Daten. Oft rechnen Gutachter mit zwei Verfahren und gleichen die Ergebnisse ab.

So berechnen Sie den Wert selbst

Eigentumswohnung: Wohnfläche mal Quadratmeterpreis

Multiplizieren Sie die Wohnfläche mit dem Quadratmeterpreis, der für vergleichbare Wohnungen in Ihrer Lage tatsächlich gezahlt wurde. Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: 80 Quadratmeter mal 6.500 Euro ergeben 520.000 Euro. Danach folgen Zu- und Abschläge für Etage, Balkon, Zustand und Ausstattung.

Zinshaus: Jahresmiete mal Vervielfältiger

Multiplizieren Sie die Jahresnettokaltmiete mit dem Vervielfältiger, also dem Faktor, zu dem vergleichbare Häuser verkauft werden. Ein Haus mit zehn Wohnungen und 9.000 Euro Nettokaltmiete im Monat bringt 108.000 Euro im Jahr. Mit dem Hamburger Mittelwert von 22,1 ergibt das rund 2,39 Millionen Euro. Lage, Zustand und Mieten unter Marktniveau verschieben den Faktor deutlich.

Einfamilienhaus: Bodenwert plus Gebäudewert

Den Bodenwert berechnen Sie aus Grundstücksgröße mal Bodenrichtwert: 600 Quadratmeter mal angenommene 900 Euro ergeben 540.000 Euro. Hinzu kommt der Wert des Gebäudes, also die Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung. Ein Marktanpassungsfaktor gleicht das Ergebnis an das an, was Käufer in Hamburg tatsächlich zahlen.

Lieber professionell berechnen lassen? Unsere Online-Wertermittlung schickt Ihnen einen Richtwert sofort per E-Mail.

Was in Hamburg 2025 tatsächlich gezahlt wurde

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg wertet jedes Jahr die notariell beurkundeten Kaufverträge aus, keine Angebotspreise. Der Immobilienmarktbericht 2026 beschreibt das Jahr 2025:

Die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 sind gegenüber dem Vorjahr gesunken: für Einfamilienhaus-Bauplätze um 5 Prozent, im Geschosswohnungsbau um 4 Prozent. Diese Werte helfen beim Einordnen. Den Wert Ihres Hauses ersetzen sie nicht, denn zwischen zwei Stadtteilen, manchmal zwischen zwei Straßen, liegen große Unterschiede.

Bodenrichtwert in Hamburg nachschlagen

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück finden Sie online in BORIS.HH, dem Bodenrichtwertsystem der Stadt unter geoportal-hamburg.de/boris. Aktuell gelten die Werte zum Stichtag 1. Januar 2026. Weitere Auswertungen bietet die Immobiliendatenwertauskunft IDA.HH im Serviceportal der Stadt.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert pro Quadratmeter Grundstück für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken. Über das Haus darauf sagt er nichts. Für ein Einfamilienhaus ist er der Ausgangspunkt, für eine Eigentumswohnung spielt er eine Nebenrolle.

Was den Preis Ihrer Immobilie erhöht

Am Verkehrswert ändern Sie kurz vor dem Verkauf wenig, am erzielten Preis viel. Vollständige Unterlagen, kleine Reparaturen und ein guter erster Eindruck entscheiden, wie viele Käufer kommen und wie sie verhandeln. Leere Räume wirken kleiner; Home Staging gibt ihnen Maßstab. Beim Zinshaus zählen Mieten auf Marktniveau und saubere Abrechnungen, denn Käufer rechnen mit dem Vervielfältiger.

Online-Bewertung, Makler oder Gutachter?

Feste Gebühren für Sachverständige gibt es nicht. Fragen Sie den Preis vorher ab.

Eine Online-Bewertung rechnet mit Lage, Größe, Baujahr und Vergleichsdaten. Den Zustand der Bäder, das Licht im Wohnzimmer und den Lärm der Straße sieht sie nicht. Für die Entscheidung, ob und zu welchem Preis Sie verkaufen, braucht es einen Termin vor Ort.

Diese Unterlagen braucht eine Bewertung

• Grundbuchauszug

• Flurkarte oder Lageplan

• Wohnflächenberechnung und Grundrisse

• Energieausweis

• Nachweise über Modernisierungen mit Jahr, etwa Dach, Fenster, Heizung, Bäder

• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan

• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge oder Mieterliste mit aktuellen Mieten

So bewerten wir

Am Anfang steht eine kostenlose Online-Ersteinschätzung über unsere Wertermittlung. Den belastbaren Wert ermitteln wir vor Ort, ebenfalls kostenlos. Wir sehen uns Ihre Immobilie an, gleichen sie mit tatsächlichen Verkäufen in der Umgebung ab und sagen Ihnen, welcher Preis realistisch ist. Ohne Lockpreis.

Wir verkaufen Zinshäuser und verwalten sie auch. Deshalb kennen wir beide Rechnungen: was Käufer zahlen und was ein Haus im Betrieb abwirft.

van de Loo auf einen Blick

Gefühl für Räume · van de Loo Immobilien & Hausverwaltung · Immobilienverkauf und Zinshausverwaltung in Hamburg · seit über 25 Jahren am Hamburger Markt · 4,9 von 5 Sternen bei Google aus 69 Bewertungen · kostenlose Bewertung online und vor Ort mit Bettina van de Loo · Home Staging aus eigenem Team

Häufige Fragen

Wie berechne ich den Wert meiner Immobilie?

Bei einer Eigentumswohnung rechnen Sie Wohnfläche mal Quadratmeterpreis vergleichbarer Verkäufe, bei einem Zinshaus Jahresnettokaltmiete mal Vervielfältiger, bei einem Einfamilienhaus Bodenwert plus Gebäudewert. Das ergibt eine erste Orientierung. Den realistischen Preis zeigt erst der Abgleich mit tatsächlichen Verkäufen in Ihrer Straße.

Was ist mein Haus in Hamburg wert?

Ein Ein- oder Zweifamilienhaus wurde in Hamburg 2025 im Mittel für 565.000 Euro verkauft. Ihr Haus kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Lage, Grundstück, Baujahr und Zustand. Einen ersten Richtwert berechnet unsere Online-Wertermittlung, den belastbaren Wert ermitteln wir kostenlos vor Ort.

Was ist meine Wohnung wert?

Rechnen Sie die Wohnfläche mal den Quadratmeterpreis, der für ähnliche Wohnungen in Ihrer Lage gezahlt wurde. Neubau-Eigentumswohnungen in mittlerer Hamburger Lage kosteten 2025 rund 8.400 Euro pro Quadratmeter, Bestandswohnungen liegen je nach Stadtteil und Zustand oft darunter. Etage, Balkon und Zustand der Gemeinschaft verschieben den Preis.

Was ist der Vervielfältiger bei einer Immobilie?

Der Vervielfältiger, auch Faktor genannt, gibt an, das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete für ein Haus gezahlt wird. In Hamburg lag er für Mehrfamilienhäuser 2025 im Mittel beim 22,1-fachen. Je besser Lage und Zustand, desto höher der Faktor.

Wie berechne ich die Mietrendite?

Die Bruttorendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Ein Haus zum 22,1-fachen der Jahresmiete bringt also rund 4,5 Prozent brutto. Die Nettorendite zieht zusätzlich die Bewirtschaftungskosten ab, etwa Verwaltung, Instandhaltung und nicht umlegbare Betriebskosten.

Was kostet eine Immobilienbewertung in Hamburg?

Eine Online-Bewertung ist kostenlos, ein Verkehrswertgutachten kostet etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts. Dazwischen liegen Kurzgutachten ab einigen hundert Euro und Maklerbewertungen, die bei Verkaufsabsicht oft nichts kosten. Bei van de Loo sind die Online-Ersteinschätzung und die Bewertung vor Ort kostenlos.

Wie genau ist eine Online-Bewertung?

Eine Online-Bewertung liefert eine Spanne auf Basis von Lage, Größe, Baujahr und Vergleichsdaten. Zustand, Ausstattung und Grundriss kann sie nicht sehen. Für einen Angebotspreis braucht es eine Besichtigung.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Hamburg?

Im Bodenrichtwertsystem BORIS.HH unter geoportal-hamburg.de/boris. Die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 1. Januar 2026 und werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg ermittelt.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Marktwert?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für den Boden einer ganzen Zone, ohne Gebäude. Der Marktwert, rechtlich der Verkehrswert, ist der Preis für Ihre konkrete Immobilie mit Haus, Zustand und Lage im Detail. Der Bodenrichtwert ist ein Baustein dieser Rechnung.

Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie vor Gericht und oft gegenüber dem Finanzamt, etwa bei Erbschaft oder Schenkung. Auch bei Scheidung schafft es eine neutrale Grundlage. Für einen freien Verkauf reicht meist die Bewertung durch einen erfahrenen Makler.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Was Ihre Immobilie wert ist, steht in keiner Tabelle. Wir sehen sie uns vor Ort an und nennen Ihnen danach einen Preis und eine Strategie.

Richtwert berechnen und Vor-Ort-Bewertung vereinbaren

Telefon 040 50 09 06 04

Stand: 20. Oktober 2026. Quellen: § 194 BauGB; § 6 ImmoWertV; Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Gutachterausschuss für Grundstückswerte; Sparkasse und ImmoScout24 zu Gutachterkosten (Stand April 2026).