Geerbtes Haus verkaufen in Hamburg: Ablauf, Steuern und Erbengemeinschaft

Ein Elternhaus verkauft man nur einmal. Wir helfen Ihnen dabei

Ein geerbtes Haus ist selten nur eine Immobilie. Meist ist es das Elternhaus: die Küche, in der sonntags gekocht wurde, der Garten, den jemand vierzig Jahre lang gepflegt hat. Gleichzeitig ist es eine Aufgabe mit Fristen, Formularen und Fragen, die sich niemand ausgesucht hat.

Gefühl für Räume | van de Loo Immobilien & Hausverwaltung verkauft seit über 25 Jahren Häuser in Hamburg und betreut Erbengemeinschaften auch in der Hausverwaltung. Unsere Erfahrung: Wer die Schritte in der richtigen Reihenfolge geht, verkauft ruhiger. Und meistens besser.

In diesem Ratgeber lesen Sie, welche Unterlagen Sie brauchen, wie sich eine Erbengemeinschaft einigt, was das Finanzamt wissen will und warum ein leer geräumtes Haus unter Wert verkauft wird.

Geerbtes Haus verkaufen: das Wichtigste auf einen Blick

Haus geerbt: Was ist jetzt zuerst zu tun?

Bevor jemand über einen Verkauf spricht, braucht das Haus Aufmerksamkeit. Melden Sie den Leerstand Ihrer Wohngebäudeversicherung, lassen Sie Strom, Wasser und Heizung weiterlaufen und leeren Sie regelmäßig den Briefkasten. Ein Haus ohne Bewohner fällt auf. Gerade im Winter.

Danach geht es um die Papiere: Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Rechnungen über Modernisierungen und die Versicherungspolicen. Was Sie jetzt in einer Schublade finden, muss später kein Amt neu ausstellen. Was fehlt, besorgen wir mit Ihrer Vollmacht.

Schritt 1: Erbschein beantragen und Grundbuch berichtigen

Vor dem Kaufvertrag will der Notar wissen, wem das Haus gehört. Den Nachweis führen Sie mit einem Erbschein vom Nachlassgericht, also dem Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Gibt es ein notarielles Testament, genügt es zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht.

Beantragen Sie den Erbschein früh. Er braucht oft mehrere Wochen und ist damit häufig der langsamste Teil des ganzen Verkaufs. Die anschließende Berichtigung des Grundbuchs kostet keine Gerichtsgebühr, wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen.

Schritt 2: Wie verkauft eine Erbengemeinschaft ein Haus?

Erben ist Familiensache. Verkaufen auch.

Erben mehrere Personen, gehört das Haus allen gemeinsam, und verkaufen können sie es nur zusammen (§ 2040 BGB). Fehlt eine Unterschrift, gibt es keinen Notartermin. Drei Wege führen zu einer Lösung:

Am meisten hilft eine Zahl, auf die sich alle beziehen können. Deshalb beginnen wir bei Erbengemeinschaften mit einer Bewertung vor Ort, deren Ergebnis jeder Miterbe schriftlich erhält. Wer nicht in Hamburg wohnt, ist per Video dabei.

Lebt ein Elternteil noch im Haus, kann ein Verkauf mit Wohnrecht der richtige Weg sein: Das Haus wird verkauft, das Wohnrecht im Grundbuch gesichert. Auch solche Verkäufe vermitteln wir.

Soll ein Mehrfamilienhaus aus dem Erbe in der Familie bleiben, übernehmen wir auf Wunsch die Verwaltung. Erbengemeinschaften gehören in unserer Hausverwaltung zum Alltag.

Aus der Praxis: Drei Geschwister, ein Elternhaus in Langenhorn

Drei Geschwister hatten das Haus ihrer Eltern im Ahlfeld geerbt: ein gepflegtes Haus von 1928 auf 600 Quadratmetern Grundstück, mitten in Langenhorn. Drei Erben bedeuten drei Meinungen und drei Unterschriften. Deshalb haben wir das Exposé mit allen dreien abgestimmt, jede Rückfrage beantwortet und jede Entscheidung gemeinsam getroffen.

Die spätere Käuferin kam zur ersten Besichtigung. Drei Wochen nach dem Start der Vermarktung stand ihre Zusage.

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Schritt 3: Was ist das geerbte Haus wert?

Der Wert entscheidet über alles Weitere: über die Auszahlung der Miterben, über den Angebotspreis und manchmal über die Erbschaftsteuer. In Hamburg liegen die Preise weit auseinander, oft schon zwischen zwei Nachbarstadtteilen.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026

Einen ersten Richtwert berechnen Sie online in wenigen Minuten. Den Preis, der beim Notar stehen kann, ermitteln wir vor Ort. Dazu sehen wir uns Zustand, Grundstück und Lage an und gleichen alles mit tatsächlichen Verkäufen in der Umgebung ab. Die Bewertung ist kostenlos. Wie die Verfahren funktionieren, erklärt unser Ratgeber Immobilienwert berechnen.

Ein Hinweis zur Erbschaftsteuer: Hat das Finanzamt das Haus höher bewertet, als es sich verkaufen lässt, kann ein Verkaufspreis aus den Monaten nach dem Erbfall den niedrigeren Wert belegen. Ob das in Ihrem Fall greift, klärt Ihre Steuerberatung.

Schritt 4: Das Haus vorbereiten: räumen, reparieren, zeigen

Käufer kaufen, was sie sehen. In einem leer geräumten Haus sehen sie vor allem Arbeit: Bohrlöcher, Ränder an der Tapete, Räume, deren Größe niemand einschätzen kann. Deshalb lohnt sich die richtige Reihenfolge:

• Erst sichern, dann räumen. Dokumente, Fotos und Erinnerungsstücke zuerst, danach die Haushaltsauflösung.

• Kleine Mängel beheben. Tropfende Hähne, lose Leisten, ein heller Anstrich. Große Sanierungen überlassen Sie dem Käufer, der eigene Pläne hat.

• Energieausweis besorgen. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen.

• Home Staging. Mit wenigen Möbeln, Licht und Textilien zeigen wir, wie sich ein Raum bewohnt anfühlt. Bettina van de Loo ist zertifizierte Home Stagerin, der NDR hat über unsere Arbeit berichtet.

Ein Haus mit Geschichte verdient eine Bühne. Wie wir sie bauen, zeigt unsere Seite Home Staging. Was es kostet und bringt, lesen Sie im Ratgeber Lohnt sich Home Staging?

Aus der Praxis: Ein geerbtes Familienhaus vor den Toren Hamburgs

Für eine Erbin haben wir ein Familienhaus an der Haidkrugchaussee in Reinbek-Neuschönningstedt verkauft. Vor dem Verkauf wurde das Obergeschoss komplett saniert, danach haben wir das Haus mit Home Staging eingerichtet. Käufer sahen kein leeres Elternhaus mehr. Sie sahen ein fertiges Zuhause mit 156 Quadratmetern Wohnfläche und einem Garten am Waldrand.

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Für Käufer zählt auch, was nach dem Kauf auf sie zukommt. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, das frühere Gebäudeenergiegesetz. Die Pflicht, alte Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen, ist entfallen. Bestimmte Dämmpflichten nach einem Eigentümerwechsel bleiben, etwa an der obersten Geschossdecke. Wer das im Exposé offen benennt, verhandelt entspannter.

Schritt 5: Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Zwei Steuern werden oft verwechselt. Die Erbschaftsteuer fällt für das Erben an, ganz gleich, ob Sie verkaufen oder behalten. Einkommensteuer auf den Gewinn zahlen Sie nur, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen.

Spekulationsfrist: Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Die Frist beträgt zehn Jahre und beginnt mit dem Kauf durch den Verstorbenen. Hat Ihre Mutter das Haus 1998 gekauft, verkaufen Sie heute steuerfrei. Hat sie es 2020 gekauft, läuft die Frist bis 2030. Steuerfrei ist der Verkauf außerdem, wenn das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Wie die Nutzung durch Verstorbene und Erben dabei zusammengerechnet wird, prüft Ihre Steuerberatung.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim

Kinder erben 400.000 Euro steuerfrei, Ehepartner 500.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Für das Familienheim gilt eine Sonderregel. Ziehen Kinder selbst ein, bleibt das Haus bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche steuerfrei, wenn sie es zehn Jahre lang bewohnen. Wer früher verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Den Erbfall melden Sie dem Finanzamt in der Regel binnen drei Monaten.

Die Freibeträge gelten seit 2009 unverändert. Im Oktober 2026 hat das Bundesverfassungsgericht über die Erbschaftsteuer verhandelt, ein Urteil wird für 2027 erwartet. Wir halten diesen Ratgeber auf dem aktuellen Stand.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung oder Ihrem Notar.

Babyboomer und Immobilien: Sollten Erben jetzt verkaufen oder warten?

Seit Monaten heißt es, die Babyboomer gingen in Rente, Millionen Häuser kämen auf den Markt und die Preise würden fallen. Für Hamburg sehen die Zahlen anders aus.

Die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt: In Hamburg stehen viel mehr junge Haushalte bereit, die kaufen möchten, als ältere Eigentümer, die verkaufen könnten. Das zusätzliche Angebot landet vor allem auf dem Land. Eine Welle, die Preise drückt, ist hier nicht in Sicht.

Für Erben heißt das: Es gibt keinen Grund zur Eile und keinen Grund, auf fallende Preise zu warten. Entscheidend ist, was das Haus bis zum Verkauf kostet. Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter und ein Garten, der gepflegt werden will, laufen weiter. Jeden Monat.

So verkaufen wir ein geerbtes Haus

1. Erstes Gespräch. Bei Ihnen, im Haus oder bei uns in der Etzestraße, gern mit allen Erben, auch per Video.

2. Bewertung vor Ort. Kostenlos und schriftlich, für jeden Miterben.

3. Unterlagen. Wir sagen Ihnen, was fehlt, und besorgen es mit Ihrer Vollmacht.

4. Vorbereitung. Räumung koordinieren, Home Staging, Fotos, Exposé.

5. Verkauf. Unser Netzwerk mit 7.500 aktiven Suchprofilen, Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin. Auf Wunsch auch als Verkauf mit Wohnrecht.

Seit über 25 Jahren am Hamburger Markt, über 320 vermittelte Immobilien, 4,9 von 5 Sternen bei Google.

Sprechen wir über Ihr Elternhaus. Wir nehmen uns Zeit für die Geschichte des Hauses und für alle, die mitentscheiden. Telefon 040 50 09 06 04

Häufige Fragen zum Verkauf eines geerbten Hauses

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Ja, sobald Sie Ihr Erbe mit Erbschein oder notariellem Testament nachweisen können. Eine gesetzliche Wartefrist gibt es nicht. Steuerlich kann ein früher Verkauf teurer sein, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist noch läuft.

Wie lange darf man ein geerbtes Haus nicht verkaufen?

Ein Verkaufsverbot gibt es nicht. Wichtig sind zwei Fristen: die Spekulationsfrist von zehn Jahren ab dem Kauf durch den Verstorbenen und, beim steuerfrei geerbten Familienheim, zehn Jahre Selbstnutzung durch die Erben.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hat oder wenn es im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Im Einzelfall prüft das Ihre Steuerberatung.

Welche Steuern zahle ich, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?

Für das Erbe selbst fällt Erbschaftsteuer an, wenn der Wert über Ihrem Freibetrag liegt, bei Kindern 400.000 Euro. Auf den Verkaufsgewinn zahlen Sie Einkommensteuer nur innerhalb der Spekulationsfrist. Die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer.

Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?

Ja, eine Erbengemeinschaft verkauft nur gemeinsam. Einigen sich die Erben nicht, kann ein Miterbe die anderen auszahlen oder als letzten Ausweg eine Teilungsversteigerung beantragen. Eine schriftliche Bewertung für alle Miterben macht die Einigung oft leichter.

Kann ein Elternteil nach dem Verkauf im Haus wohnen bleiben?

Ja, mit einem Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Der Kaufpreis sinkt dann um den Wert dieses Rechts. Solche Verkäufe vermitteln wir ebenso wie den klassischen Verkauf.

Kann ich ein geerbtes Haus ohne Sanierung verkaufen?

Ja. Viele Käufer suchen gezielt Häuser, die sie nach eigenen Vorstellungen modernisieren. Der Zustand fließt in den Preis ein. Kleine Reparaturen und ein heller Anstrich lohnen sich trotzdem, weil sie den ersten Eindruck verändern.

Kann ich ein altes Haus ohne Energieausweis verkaufen?

Nein, ein Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen. Ausgenommen sind nur wenige Fälle, etwa Baudenkmäler. Fehlt er, droht ein Bußgeld.

Was kostet die Bewertung eines geerbten Hauses?

Die Bewertung vor Ort ist bei uns kostenlos, schriftlich und für alle Miterben. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet deutlich mehr und lohnt sich vor allem bei Streit unter Erben oder gegenüber dem Finanzamt.

Lohnt sich Home Staging bei einem geerbten Haus?

Gerade dann. In leeren Räumen sehen Käufer vor allem Arbeit. Mit wenigen Möbeln und gutem Licht wird aus dem Elternhaus wieder ein Zuhause, das sich andere vorstellen können.