Eine WEG-Verwaltung rechnet dagegen pro Wohnung ab, üblich sind je nach Hausgröße 25 bis 60 Euro netto je Einheit und Monat. Welche Logik für Sie gilt, entscheidet die Art der Verwaltung. So weit der Markt. Ob eine Verwaltung ihr Honorar wert ist, zeigt sich an anderer Stelle: an dem, was sie dafür tut.

WEG-Verwaltung oder Zinshausverwaltung?

Hinter dem Wort Hausverwaltung stecken zwei verschiedene Berufe. Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: viele Eigentümer in einem Haus, Eigentümerversammlungen, Hausgeld, Beschlüsse. Die Zinshausverwaltung, auch Mietverwaltung genannt, betreut Ihr ganzes Haus für Sie als Eigentümer, mit allen Mietverhältnissen, von der Mieterauswahl bis zur Sanierung.

Daraus folgt die Abrechnung. Die WEG-Verwaltung rechnet pro Wohnung ab, also je Einheit und Monat. Die Zinshausverwaltung rechnet meist prozentual an den Mieteinnahmen ab, verbreitet sind 4 bis 7 Prozent der Nettokaltmiete; daneben kommen Festpreise je Einheit vor. Wir verwalten ganze Zinshäuser, keine Eigentümergemeinschaften.

Die Preisspannen im Detail

Bei der Abrechnung je Einheit gilt eine Staffel nach Hausgröße: Für zwei bis fünf Wohnungen werden meist 45 bis 60 Euro netto je Wohnung und Monat aufgerufen, ab zehn Wohnungen 25 bis 40 Euro, bei großen Beständen weniger. Beim Prozentmodell kostet eine Wohnung mit 1.000 Euro Kaltmiete bei 4 bis 7 Prozent folglich 40 bis 70 Euro im Monat. In Hamburg liegen die Preise eher am oberen Rand der bundesweiten Spannen.

Ein Detail wird gern übersehen. Als Wohnraumvermieter können Sie die Mehrwertsteuer nicht als Vorsteuer abziehen. Aus 30 Euro netto werden für Sie 35,70 Euro. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer brutto.

Was im Grundhonorar stecken sollte

Zum kaufmännischen Teil gehören die Überwachung der Mieteingänge, die rechtssichere Betriebskostenabrechnung, die Buchhaltung mit Einnahmen-Überschussrechnung und die Kommunikation mit Ihren Mietern. Zum technischen Teil gehören regelmäßige Begehungen, die Steuerung der Handwerker, Wartungsverträge und die Abwicklung von Versicherungsfällen.

Lassen Sie sich das Leistungsverzeichnis schriftlich geben. Was dort fehlt, kostet später extra.

Welche Zusatzkosten üblich sind

Drei Posten tauchen in fast jedem Verwaltervertrag als Sondervergütung auf: die Begleitung größerer Sanierungen mit 1,5 bis 5 Prozent der Bausumme, das Mahnwesen mit etwa 10 bis 50 Euro je Mahnung und Wohnungsabnahmen oder Übergaben mit rund 80 bis 180 Euro je Vorgang. Alles davon ist verhandelbar und gehört vor der Beauftragung in den Vertrag. Ein seriöses Angebot versteckt diese Posten nicht im Kleingedruckten.

Sind Verwaltungskosten umlegbar oder absetzbar?

Auf Ihre Wohnraummieter umlegen können Sie die Verwaltungskosten nicht. Die Betriebskostenverordnung schließt sie ausdrücklich aus (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV), und der Bundesgerichtshof hat 2018 auch separat vereinbarte Verwaltungspauschalen im Mietvertrag gekippt (Az. VIII ZR 254/17). Dafür mindern die Kosten Ihre Steuerlast. Sie zählen in voller Höhe zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, Anlage V. Die Einzelheiten gehören zu Ihrem Steuerberater.

Was zehn Euro Unterschied im Monat wirklich kosten

Rechnen wir kurz. Zwischen einer Verwaltung für 28 Euro und einer für 38 Euro je Einheit liegen bei zehn Wohnungen 1.200 Euro im Jahr. Ein einziger Monat Leerstand einer 80-Quadratmeter-Wohnung kostet in Hamburg mehr. Eine verlorene Betriebskostennachforderung, weil die Abrechnung zu spät kam, ebenfalls. Eine Verwaltung verdient ihr Honorar an Stellen, die auf keiner Rechnung stehen: Mieter, die bleiben. Abrechnungen, die halten. Ein Dach, das repariert wird, bevor es teuer wird.

Woran erkennen Sie ein belastbares Angebot?

Eine belastbare Zahl setzt eine Begehung voraus. Wer Ihnen einen Preis nennt, ohne Ihr Haus gesehen zu haben, schätzt ins Blaue: Zustand, Mieterstruktur und Sanierungsstand entscheiden über den Aufwand. Achten Sie außerdem auf ein vollständiges Leistungsverzeichnis, offen ausgewiesene Sondervergütungen und darauf, wie lange Eigentümer im Schnitt bleiben. Die Verweildauer sagt mehr über eine Verwaltung als jede Broschüre.

van de Loo auf einen Blick

Gefühl für Räume · van de Loo Immobilien & Hausverwaltung · Zinshausverwaltung in Hamburg, Berlin und Dresden · inhabergeführt von Bettina van de Loo · seit über 25 Jahren am Hamburger Markt · 4,9 von 5 Sternen bei Google aus 69 Bewertungen · manche Eigentümer seit rund 20 Jahren im Verwaltungsbestand

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Zinshausverwaltung? Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft und rechnet pro Einheit ab. Die Zinshausverwaltung betreut ein ganzes Mietshaus für dessen Eigentümer und rechnet meist prozentual an der Nettokaltmiete ab. van de Loo übernimmt die Verwaltung ganzer Zinshäuser, keine WEG-Verwaltung.

Was kostet eine Hausverwaltung in Hamburg pro Wohnung? Die Zinshausverwaltung kostet in Hamburg meist 4 bis 7 Prozent der monatlichen Nettokaltmiete, die WEG-Verwaltung je nach Hausgröße etwa 25 bis 60 Euro netto pro Wohnung und Monat. Kleine Häuser zahlen je Einheit mehr, große weniger.

Kann ich die Verwaltungskosten auf meine Mieter umlegen? Nein, bei Wohnraum sind Verwaltungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Auch eine eigene Pauschale im Mietvertrag hält vor Gericht nicht. Absetzbar als Werbungskosten sind sie dagegen vollständig.

Lohnt sich eine Hausverwaltung schon bei einem kleinen Zinshaus? Eine Hausverwaltung lohnt sich auch bei einem kleinen Zinshaus, sobald Betriebskostenabrechnung, Handwerkersteuerung oder Mieterwechsel zur Dauerbelastung werden; dann rechnet sie sich auch über die eingesparten Fehler. Bei zwei oder drei Wohnungen, kurzen Wegen und etwas Zeit erledigen Sie vieles selbst. Bis dahin.

Was kostet die Hausverwaltung bei van de Loo? Unseren Preis nennen wir nach einer Begehung, weil Aufwand und Zustand jedes Hauses verschieden sind. Danach erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit vollständigem Leistungsverzeichnis und allen Sondervergütungen.

Schluss und Kontakt

Sie möchten wissen, was Ihr Haus bei uns kosten würde? Wir sehen es uns an und nennen Ihnen danach eine Zahl, die hält. Telefon 040 50 09 06 04.

Stand: 3. Oktober 2026. Quellen: BGH VIII ZR 254/17; Betriebskostenverordnung; Marktauswertungen deutscher Verwaltervergleichsportale 2025/2026.